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Descubre quienes son los nuevos Reyes del Big Data en la construcción

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Por: Sergio Mahecha

Los estudios de mercado tradicionales para vivienda son realizados por empresas dedicadas a la captación y procesamiento de datos que las mismas constructoras suministran. Estas empresas compilan la oferta histórica del sector y la oferta actual. Usualmente esta información es usada para extrapolar cifras históricas en nuevos proyectos. Son estudios que miden solo la oferta.

 ¿Qué pasa cuando los datos de demanda no son captados por estos estudios? ¿Quién ve los patrones y las tendencias?

Hace un tiempo escuche un ejemplo muy claro de parte de Nacho Torres CEO de Grupo 4S, sobre la importancia de comprender toda la demanda de una ciudad. Dice:

Imagínate que tienes un puñado de canicas de colores en tu mano. Lanzas las canicas sobre la ciudad. Las canicas se agrupan unas con otras de acuerdo a sus preferencias. Cada grupo de canicas es un nicho de mercado que decide vivir en una parte de la ciudad.

  • Un 10% de las canicas verdes son “Empty Nesters” o “nidos vacíos”. Aquellos adultos mayores que ya criaron a sus hijos y viven solos.
  • Un 10% de canicas rojas son Hipsters. Les gusta cierto sector de la ciudad por su aire bohemio.
  • El 5% de las canicas azules que se van a un costado son profesionales solteros.
  • El 20% de las canicas blancas son “DINKS (double-income-no-kids)” aquellas parejas jóvenes profesionales que reciben un buen salario y no piensan tener hijos.
  • El 55% de las canicas amarillas son familias tradicionales con 3 o 4 miembros.

Ahora bien, de acuerdo al último estudio de la oferta del sector se concluye que el 80% de la vivienda está dirigida a familias tradicionales de 3 a 4 personas.

Los estudios tradicionales solo miden la mitad de las canicas en una ciudad. Descuidando la otra mitad por falta de información.

Como desarrollador ¿Te gustaría estar en ese océano rojo donde está el 80% de los constructores, vendiéndole al 55% de la torta? O ¿te gustaría apuntar a los segmentos que están desatendidos? 

¿Quién tiene la información de los segmentos desatendidos?

Para los que creen que las constructoras, los bancos, o el gobierno son los únicos que pueden predecir hacia donde está creciendo la ciudad, deberían preguntarle a los portales inmobiliarios. Estas páginas están midiendo el pulso en tiempo real de una ciudad.

Millones de personas buscan diariamente vivienda para arrendar, vender o comprar en los portales inmobiliarios. Estas páginas web con sus listas desplegables permiten al usuario filtrar toda la oferta. Miles de interacciones son registradas. Estas páginas realmente son el termómetro de las necesidades de una ciudad.

Estos portales pueden medir que tipo de producto se mueve más en el mercado: la compra de vivienda nueva o arriendo. Qué tipo de vivienda buscan los usuarios (casa o apartamento). Si tiene dos o tres habitaciones. Cuál es el rango de precios esperado. Qué zona de la ciudad es la más apetecida. Entre muchos otros datos.

Existen un sin número de portales inmobiliarios para buscar vivienda. Por nombrar algunos que funcionan en Colombia: Finca Raíz, Lamudi, Metro Cuadrado, Estrenar Vivienda, Ciencuadras, Century 21, La Haus, Trovit, Airbnb y muchos otros.

Dentro de esta oferta tan grande de portales me gustaría destacar dos. Estas empresas están usando Big Data para optimizar los tiempos de búsqueda de vivienda y encontrar patrones y tendencias en las ciudades que operan. Hablemos de Properati y Lo Que Necesito (LQN).

PROPERATI una empresa de datos abiertos

Lleva 6 años operando. Nació en Argentina. Y tiene sede en Colombia, Ecuador, Brasil, Perú y Uruguay. En palabras de sus creadores es “una plataforma web y mobile de propiedades que nació para cambiar la forma en que se venden y arriendan inmuebles en Latinoamérica”.

Su modelo de negocio se basa en la entrega de contactos de calidad a los vendedores. Por ello no cobran por publicación dentro de la plataforma, lo que permite una interfaz limpia y amigable sin banners o pop-ups.

Esta empresa además de vender a inmobiliarias y constructores Leads calificados (usuarios que están interesados en el producto y han entregado sus datos para ser contactados). Procesan millones de datos. Generando informes de las ciudades donde operan. A esta labor la han denominado “Periodismo de datos”Entre sus publicaciones más sonadas se destacan historias poco comunes y sorprendentes como:

  • ¡Dime qué sistema operativo usas y te diré qué tipo de propiedad buscas!
  • ¡Dime cuánto vale tu casa y te diré por quién votas!
  • ¿Cómo influye el valor del suelo en los resultados electorales?
  • Mejor en Bici. ¿Cuáles barrios en Bogotá son los mejores para vivir e ir en bicicleta al trabajo?

Los informes anteriores muestran correlaciones poco intuitivas sobre la influencia de la vivienda en la ciudad. A estas conclusiones solo se puede llegar con el análisis masivo de datos. (Los reportes pueden ser consultados en el link que dejo en los comentarios)

Properati tiene otra particularidad y es su política datos abiertos. En su página se puede descargar las bases de datos de más de 2 millones de propiedades en Argentina, Colombia, Ecuador y Perú. Ellos creen que los datos son propiedad pública y al entregarlos a los usuarios pueden encontrar nuevos insights que ellos mismos no han visto. (Descarga la base de datos en el link que dejo en los comentarios)

Lo Que Necesito (LQN) cambiando el proceso de compra

Esta empresa colombiana con dos años en el mercado. Realiza el match perfecto entre la demanda y la oferta de vivienda disponible en la ciudad. No funciona como un portal tradicional. Dado que los demás portales generan mapas de la oferta de vivienda. LQN genera un mapa de demanda (clientes potenciales buscando vivienda).

Su modelo ha llamado la atención. Porque reúne en un solo lugar a los tres actores principales en un proceso de venta. El cliente, la constructora y el banco.

Según cifras de LQN, una persona emplea un promedio de 6 a 9 meses para encontrar una vivienda. Las razones principales son desconocimiento del proceso de compra. Desconocimiento de las opciones para financiar una vivienda. Y falta de tiempo. Se estima que el 77% son empleados, y en horario de oficina difícilmente puede salir a buscar vivienda.

Usualmente las personas realizan el siguiente costumer journey para comprar vivienda:

  1. Buscan en internet o visitan múltiples salas de ventas de la ciudad.
  2. Comparan toda la oferta que consultaron y toman la decisión de compra.
  3. Separan la vivienda e inician con todos los trámites legales.
  4. Después de elegir el inmueble visitan múltiples bancos para ver cuál entidad les presta el dinero que necesitan financiar.
  5. Se firma la escritura.
  6. Se desembolsa el crédito y se entrega el inmueble.

LQN cambia el orden del proceso y empieza en el punto 4.

  1. El cliente se registra en la aplicación. Y con una sola consulta verifica con los bancos asociados cual entidad le presta dinero.
  2. Después, con el crédito pre-aprobado realiza el match entre su capacidad de pago y la oferta de vivienda de toda la ciudad.
  3. Cuando encuentra el proyecto que le gusta al comprador. LQN contacta el cliente con la constructora.
  4. Después el cliente y la constructora inician el proceso de separación del inmueble.
  5. Se escritura y se entrega la vivienda.

Cambiando el proceso de compra se cumplen varios objetivos.

Primero disminuye la carga del cliente. Todo el proceso lo puede realizar desde la comodidad de su casa u oficina. Ya no tiene que ir a todos los bancos de la ciudad para preguntar si le prestan, ni a todas las constructoras a ver qué proyecto le gusta. Segundo se disminuyen los inmuebles desistidos de un proyecto. Tercero disminuye los tiempos de compra acostumbrados.

Durante el match perfecto entre el comprador y la constructora, LQN puede revisar masivamente sus datos y sugerirle al cliente otro tipo de proyectos y locaciones que no tenía en el radar.

Al final ganan todos. Gana el cliente porque encuentra el proyecto de sus sueños en un menor tiempo. Gana la constructora porque llegan clientes calificados. Gana el banco porque utilizan sus créditos.

Los portales Inmobiliarios no son algo nuevo

Es verdad, los portales inmobiliarios existen desde hace un buen tiempo. Sin embargo en los últimos años están tomando relevancia. La información que capturan junto a los informes que generan los posiciona como los nuevos reyes de los datos en el sector. Se convirtieron en una autoridad a la hora de mostrar que pasa en una ciudad.

Todos los constructores y desarrolladores queremos construir para aquellas “canicas” que están desatendidas. Por ello en esta era de datos, la próxima vez que tenga que hacer un estudio de mercado le preguntare a un portal inmobiliario.

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1 respuesta

  1. hdsex dice:

    Medir el pulso a una ciudad para determinar la demanda real es el reto que tiene el sector. Detectar patrones a traves del Big Data para anticiparse a la proxima gran tendencia es un deber de cada desarrollador inmobiliario. Seguramente lo que esta buscando una persona hoy en dia ningun constructor lo tiene en el radar. Este vacio dejado por los constructores esta siendo aprovechado por las

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